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不少人买房只公证不过户 专家提醒此举有风险
连云港房产网 //www.1f81x.cn 日期:2015/8/24 16:54:59 来源:
近年来,随着房地产市场不断升温,二手房交易也随之活跃起来。但当前二手房市场却存在这样一种状况:如果房子房龄不到5年,为了避免缴纳几万元的营业税,一些当事人双方谈妥买卖,只签委托书,到公证处进行公证,并不办理房屋过户手续,成为二手房交易公开的秘密。据了解,每年,仅在焦作市众信公证处公证的户数就有200余户,各县的数量就更多了,由此也带来了诸多问题和隐患,成为新的投诉热点。近日,东方今报记者从近期投诉中选取部分典型案例,为您揭秘其中风险。同时也咨询了焦作市众信公证处及业内人士,予以分析,以期能对正在进行二手房交易的读者予以法律指导,避免产生不必要的损失。

  【投诉一】房价升温 卖房者反悔引发矛盾

  市民刘女士于2009年初看中了焦作市新区某小区的一套二手房。当时与卖方协议约定首期房款付20万元,到2010年6月前付清剩余的15万,卖方需在最后一笔房款到账后20日内将房产证过户??墒谴?009年的上半年开始,房价一路飙升,刘女士2010年5月将剩余的15万元交给对方时,对方提出返还已经支付的20万房款,不再履行双方签订的协议。原来,卖方看到最近房价普涨,觉得自己的房子“卖亏了”,便以“本人需自居”为由,拒不履行合同。双方为此进行了多次协商,最终以卖方赔偿几万块违约金而告终。刘女士在接受采访时说:“买房的事让她不胜其烦,当时及时办理过户就没后来的麻烦了?!?/SPAN>

  东方今报记者在焦作市的几家房产中介了解到,近两年来,由于房价居高不下,很多卖房者签订了购房协议后,还收了买方的定金,可后来看到房价一路上扬,卖方就不想卖房了,可是买房者又不想退房,双方闹得不可开交,中介也牵扯其中,怎么都说不清楚,究其原因主要是利益作祟。

  【投诉二】房产证在手也不保险

  焦作市的王先生2003年购买了一栋别墅,为了省钱,并没有办理过户手续,而是选择办理了公证,并拿到了对方的房产证。今年3月份,卖方提供了该别墅的《房地产权证》复印件、身份证,并在报纸上刊登了房产证遗失证明后,到市房管局申请房产证遗失补发,该局按照正常程序为卖方办理了补发的《房地产权证》。由于王先生及时发现,赶紧申请异议登记,随后提起法律诉讼,才挽回了即将造成的损失。

  焦作市房产管理中心相关业务负责人接受采访时表示,拿到了卖方的房产证,但没有过户,风险同样存在,因为根据相关规定,个人持有的房产证如果丢失后可以办理挂失并重新补办。一旦有不良卖方就此拿到新的房产证,并持补办的房产证将房子卖给第三方,就会损害买方的利益。

  “根据有关法律,第三方如果以合理的价格善意取得该房产,其交易行为又经过合法过户,没有过户的前一个买房人就只能找卖房人索取损失?!备酶涸鹑顺?,因此买房者不能因小失大,要及时跟买房者过户才最保险。

  【投诉三】卖方过世导致过户难

  牛先生于2000年在焦作解放区幸福街社区购买了一套二手房,拿到房产证后,双方进行了公证,此后一直就没再想办理过户手续的事,他想房产证都在自己手里害怕什么。2012年的一天,他在报纸上看到了一则一房两卖的消息后,就马上拿着公证和房产证去办过户,可是工作人员告诉他,办理过户要双方带着相关证件到场签字确认。等他去找对方时,才得知对方已去世两年了。幸好对方的子女非常配合,通过繁琐的法律程序,把原来的房子继承到子女名下,才办理了过户。牛先生告诉记者,虽然对方的子女非常通情达理,但是人家工作很忙,总要麻烦人家,自己心里很是歉疚,仅一套程序走完,前前后后花了近半年时间,要是买房时立即办理过户手续,可能两天就办完了。

  东方今报记者在采访中了解到,近年来,由于不及时办理过户手续,造成了隐患非常多,有些不良卖家对一房两卖、把房子卖出后,还用它作抵押到银行贷款,结果司法部门突然来把房子查封了,自己还弄不清是怎么回事。

  【分析】交易不过户原因何在?

  既然不办理过户手续,隐患如此多,风险又那么大,一些当事者缘何还是不办理过户呢?

  据了解,根据国家相关规定,个人将购买不足5年的普通住房转让的,要按照销售收入全额征收营业税。这笔不菲的营业税基本上是由卖方转嫁给买方承担的。很多买方在明知存在风险的情况下,为了规避税费,甚至主动要求卖方延期办理过户。

  焦作市嘟嘟不动产业有限公司经纪人王辉认为,除了房屋投资者及部分买房者钻政策的空子,通过公证但不过户的方式买卖房子,很多没有资质或者管理不规范的中介公司,为了促成房屋的交易,挣取1%的佣金,也会主动为交易双方出谋划策,由卖方签署授权委托书,授权买方指定的人代替卖方办理过户手续,与房产证原件一起交由买方保管,以此来降低交易成本,提高房屋中介的成功率,谋取中介费。

  “其实,现在利用委托公证逃税的交易风险是越来越大了?!蓖趸猿?。

  【说法】公证无法保证产权安全

  那么买卖二手房委托公证到底是什么意思呢?

  东方今报记者在焦作市众信公证处了解到,所谓委托公证原本是房主即委托人将办理与房产有关的事务,或者实施与房产有关的法律行为 (买卖、出租、抵押等)的权利授权给受托人的意思表示,是房主本人没有时间或是路途遥远或是行动不便,不能和买主一起到房产交易部门办理过户的繁杂手续,而采取的一种便利措施。

  “简单地说,房产委托公证就是房主给买方出具委托书,由他人代替房主办理过户手续?!备霉ごσ还ぷ魅嗽背?,尽管房产交易的双方进行公证或者签订了协议,但是没有在法律上改变房产的权属状况,买方并未建立自己的房产档案、没有自由处置房产的一切合法权利,如果卖方将房产再次卖出、抵押贷款、拆迁赔偿等,公证房屋买卖合同和委托合同也无法对其产生约束力。

  “当然,降低成本、追求最大利益是交易双方的共同追求,这个也不是没有办法实现?!?该工作人员告诉记者,在房产交易过程中,交易安全最核心的问题是资金安全以及授权信任。就前者,办理提存公证是最安全和实用的解决方案。因为,办理房产变更手续时需要评估、测绘等,全部做下来至少一个月时间,买卖双方可以约定在办理过户手续的过程中,先将房款提存于公证处的专门账户,待买房人领到房产证后,双方再到公证处提款。房款在公证处,买房人不用怕房主卷钱跑路,房主也不必担心过户后拿不到钱。
 
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