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招商地产掉队:重资产运营使盈利能力持续下滑
连云港房产网 //www.1f81x.cn 日期:2015/8/22 19:36:17 来源:

江苏快三开奖走势图 www.1f81x.cn 千亿梦可待,招商地产(0 +0%,咨询)还缺什么?

  市场如“逆水行舟,不进则退”。和许多曾经的房企大鳄一样,顶着“招保万金”荣光的招商地产也有着自己的辉煌过去。

  2000年时,万科全年营业收入为38.7亿元,招商是29亿元,两家的主营业务收入相差并不大。彼时的招商地产还与保利地产(8.58 -4.56%,咨询)、万科、金地集团(9.65 -8.18%,咨询)并称为股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股。但在随后的数年中,万科和龙湖、碧桂园、恒大等后起之秀迅猛发展,央企招商却渐落下风,沦落到二线房企阵营。

  虽然辉煌不再,但招商地产从未放弃过重回一线房企的想法。但在黄金时代落后的招商地产能否在白银时代里成功逆袭,并保持较好的成长性却尚难下定论。

  掉队的央企巨头

  最新的销售数据显示,1至6月,招商地产累计实现签约销售面积156.66万平方米,同比增长29.60%;签约销售金额205.60亿元,同比增长14.86%。若按照招商地产年初公布的全年600亿元销售目标算,公司上半年仅完成目标的34.27%。

  相比之下,万科前6月公司累计实现销售金额1099.6亿元,销售面积902.6万平方米,同比分别增加9%和9.9%,为首家突破千亿销售额的房企。而同为央企的保利地产也实现签约面积584.74万平方米,实现签约金额760.42亿元。后起之秀,碧桂园和恒大上半年销售也分别达到544.7亿元和871亿元。显然,招商地产下半年仍将承受较大的业绩压力。

  冰冻三尺非一日之寒。早在6年前,招商地产就已经显现颓势。2009年万科销售金额643亿元、保利433.8亿元,招商地产的销售金额为205亿元,约为万科与保利同年销售金额的32%与47%。

  之后招商地产和曾经的兄弟“万科、保利”差距日益拉大。2012年,万科销售额1081.6亿元,成为国内首家千亿房企,保利则实现销售额660亿元,同比大幅增长52%,但招商地产却仅实现363亿元的销售金额。到了2013年,保利以及后起之秀恒大、碧桂园纷纷进入千亿阵营,招商地产仍在432亿元的销售打转。到了2014年,万科年度销售金额狂飙到2151.3亿元、保利地产销售额1366.76亿元,招商地产签约销售金额才突破500亿元,为510.49亿元。

  究其原因,在万科、恒大、碧桂园等房企主打刚需产品并坚持快速周转时,招商地产依旧坚持高端产品路线,高端公寓、别墅等存货占比一度超过50%。

  大量的高端产品使得公司在市场调整期适应力偏弱,高端产品过低的去化率一度成为该公司业绩的掣肘。

  另一方面,有着央企背景的招商地产还坚持的高端物业不降价策略,这也使得其在2010年等市场调整时期,销售弱于其他高周转的房企。

  白银时代的千亿梦想

  但掉队的招商地产并不甘心。

  2012年,招商地产开始从追求高利润的效益优先模式向快速高周转模式转型,在公司内部提出“狼性文化”。

  2012年初重庆招商江湾城项目打出:“万科兄,龙湖妹,小招我先降一步,你们一起不?”的降价标语,开启了招商地产降价潮的大幕。2012年全年,该公司参与促销的城市达17个,涉及楼盘高33个。

  此后,招商地产内部还制定了“未来5年实现千亿收入、百亿利润”的发展目标。具体实施步骤为2015年销售规模超600亿元,在不拿地的情况下,2016年超700亿元,2017年超800亿元。

  为此,招商地产还开始耗巨资圈地。2012年耗资157亿元共获得土地储备427万平方米。2012年的拿地规模超过2010(87万平方米)年和2011(232万平方米)年的总和,创下招商地产有史以来的新高。2013年全年,该公司投入到土地市场的资金达到221亿元,占其当年签约销售金额的51%,新增项目总建筑面积666万平方米。

  随后的2014年里,招商地产新获取土地共27宗,总建筑面积610万平方米,土地投资达334亿元,占当年销售金额65%。2014年全年,土地投资金额较2013年大幅增长51%,集团持有土地储备增至1500万平方米。

  进入2015年,招商地产在土地市场上的热情丝毫不减。2015年1月,招商地产先是以合作的方式竞得北京丰台区总价近87亿元的两宗土地;3月31日,以6.27亿元竞得佛山禅城区一宗地块,占地2.84亿元,楼面价6307.39元/平方米,溢价率30.62%。截止到一季度末,公司拥有土地的权益建面为2180万平方米。

  据招商地产董事总经理贺建亚3月10日在回应投资者时称,由于公司目前处于发展壮大的阶段,2015年的拿地预算金额高于2014年,在拿地区域方面,继续关注具有发展潜力的城市,深耕发展准一线及二线城市;机会参与三四线城市。

  但值得庆幸的是,这一次的重大重组或许会使得招商地产的千亿目标提前在2017年实现。

  据CRIC研究中心分析称:“如果没有重组,同时假定未来几年招商地产保持2014年18%的增速,那么2017年销售业绩可达850亿元左右。蛇口自贸区两年后新房成交价格有望达到8-10万/平方米,届时招商地产只要在蛇口自贸区开发出售15~20万平方米的住宅,即可弥补剩下的150亿元销售缺口。这对完成重组的招商地产而言,轻而易举?!?/P>

  “但重组带来的规模性暴涨只是表面化的,招商地产要获得更好、更稳定的成长还需要更深入的改革?!?SPAN style="BORDER-TOP: medium none; BORDER-RIGHT: medium none; BORDER-BOTTOM: medium none; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px; PADDING-LEFT: 0px; MARGIN: 0px; BORDER-LEFT: medium none; PADDING-RIGHT: 0px" kwid="stock_601211" kwname="skwl_keyword">国泰君安(23.16 -3.82%,咨询)(26.09, 0.32, 1.24%)分析师刘斐凡也对《中国经营报》记者表达了其对招商地产的担忧。其称:“目前招商集团层面地产板块的整合事项,可以使得该公司的土地储备一次性得以大幅增长。地产业务能得到短期提振,但在公司中长期的发展上,如何提升企业的毛利率、提出新的内需增长依旧很重要?!?/P>

  “招商地产已经在过去的黄金十年里逐渐落后,在接下来的白银时代里,如果仅靠母公司的资助,不提出新的内需增长,仅延续过往的路线,依旧有再次落后的危险?!?/P>

  因为相对于万科、万达等房企目前侧重的“轻资产”战略,招商地产的重资产运营,依旧使得盈利能力成为其难言之隐。数据显示,2012年招商地产毛利率下滑至32%;2013降至28%;2014年毛利率继续下降3%,为25%。销售净利率12.7%,下滑幅度达到4.21%。

 
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