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你是买房还是理财
连云港房产网 //www.1f81x.cn 日期:2015/8/22 19:08:18 来源:

江苏快三开奖走势图 www.1f81x.cn 3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。同时,股市又创出了近年来的新高。

  新政的实施,迅速成为搅动楼市和股市的焦点,房贷政策迎来了更为全面的“松绑”。这一重磅政策的出台,将会为咱们老百姓带来啥好处呢?那么,在新政之下,你是买房还是理财?

  新政:看看这些政策哪个与你更“贴近”

  先来了解一下什么是二套房贷首付?

  “二套房贷首付”是第二套普通自住房的按揭贷款的第一期付款简称,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的,借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的,再次向商业银行申请住房贷款的第一期付款。

  此前,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例有60%;而北上广深二套房的首付比例更是有70%。而此前住房公积金贷款政策:首套普通自住房贷款90平方米以下的,最低首付款比例为20%;90平方米以上的,最低首付款比例为30%。

  “3·30新政”则有了很大的改变:

  新政要点1:二套房首付降至4成

  二套房首付降至4成:对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

  新政要点2:公积金首套房首付降至2成

  公积金首套房首付降至2成:缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%。

  新政要点3:公积金二套房首付降至3成

  公积金二套房首付降至3成:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

  新政要点4:营业税免征期“5改2”

  个人转卖普通住房,营业税免征期限5年变2年。

  上周,住建部与国土部联手出台的今年首波楼市新政被视为打响了救市的“第一枪”,二套房首付成数的降低在许多人看来已是“意料之中”。果然,央行3·30日下午便宣布将二套房商贷首付降至4成,同时公积金首套首付降至2成,公积金贷款结清的二套房首付降至3成。

  随即,《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》发文,对买卖房屋时所产生的营业税年限进行了调整:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此前,个人普通住房销售免税的年限被设定为5年以上。

  “松绑力度超预期?!币晃坏夭的谌耸咳衔?,此次“组合拳”政策偏向支持二套合理改善型需求,把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。此举对盘活公积金使用效率的意图表现明显,同时有利于“卖旧买新”的改善型需求利用公积金买房。此外,营业税调整将有利于市场上改善型购房人群出售已有的房屋,增加二手房市场免税房源供应,促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

  一位银行人士表示,从过往经验看,从政策发布到最后落地最快也要一个星期的时间,从商业角度看,银行是愿意执行这个政策的,二套房降低首付比例,贷款额度更大,银行盈利更多。但最终是否成行,还要看各地方监管机构的整体把控。

  反应:新政“组合”影响广,想得“实惠”还得再等等

  毫无疑问,二套房贷首付比例下调,意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降,带来改善性购房需求的积极释放。这一消息让很多准备二次置业的人欢欣鼓舞,各人心事各不同。新政到底给咱老百姓带来啥影响,我们通过一些短片来看看……

  短片一:市民“着急”来过户

  根据财政部的通知,个人购买2年的住房对外销售免征营业税,从2015年3月31日起执行。这也让不少市民“蠢蠢欲动”。

  瞧,这两天,来郑东新区房产交易大厅咨询相关营业税的人还真不少。大厅挤满了人,排起了长队?!安皇撬德蚵?年的房子就不用交税了吗?现在能办不?”市民王女士在税务窗口咨询?!跋衷诨共恍?。我们没接到相关的政策呢。再等等吧?!惫ぷ魅嗽背?,虽然政策出来了,但他们还没接到上级的通知,建议有这方面需求的市民们先别急。

  王女士在政策出来之前刚签过买房合同,而且房子是3年,正在为交几万元的营业税发愁呢,看到新政策,真是开心得不得了。

  短片二:个人首付大大减少

  市民刘先生在郑州西郊有一套房子,但是还想在东区买一套四室二厅的房子来改善住房需求。这不,楼市新政的出台,真是把他乐的,“终于等到‘春来了’?!彼?,前年他相中一套房子,如果买了因为是二套房,就必须首付60%,东拼西凑也不行,最后不得不放弃。

  而去年出台认贷不认房的政策,即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行执行首套房贷款政策。而按照这个政策,他首付只需要付30%,他又在看房了。

  这还没确定买哪套房子时,“3·30新政”出台了。他真是开心。这次他准备用公积金来贷款买房了,因为可以按照20%的首付购房,那么200万的房子首付为40万?!罢庋幕?,我的首付款压力就小很多了?!绷跸壬?,如果他买二手房的话,也可以选择2年期的免征营业税的房子。对他们想改善住房的人来说,二套房首付比例下调政策落地,真是个大好的消息!

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  短片三 说好的签约呢?

  买房者王先生称,3月29日那天,因为业主有事,就说好到3月30日晚上在房产中介签约。但是,当天下午新政出来后,中介打来电话告诉他业主不签了。后来才知道,业主想涨价,“这说好的签约没了”。对此,他也很苦恼,虽然相中了那套二手房,但如果业主加价太多只能放弃。

  “你还别说,这两天,业主们打来电话想涨价的还真有?!敝V菀患曳坎薪榈墓ぷ魅嗽毙±罡嫠呒钦?。

  新政没下来之前,他的一个业主本来想卖230万的房子,因为一直没有成交,告诉他还有5万的还价空间。谁知道新政出来之后,业主立马打电话让他提高到240万?!霸蚴锹?年未满5年的房子可以省下十几万的营业税,房主们觉得应该‘分享’这个福利?!毙±钏?,多数房主想在省下的税费中分一杯羹,营业税新政可能会加速更多房源的成交。但他也认为,对于房主们来说,最好先不要涨价,别因涨价面临有价无市的局面。

  短片四 纠结于观望or出手

  张先生和女友准备今年底结婚,正筹划着买婚房呢。但他们一直在等机会,等房子降价。这新政一出来,放宽二套房的首付后,房价会不会再回升呢?观望还是出手,两人很是纠结。

  对此,业内人士认为,房价会不会涨,会不会影响到个人想买的房子谁都说不准。对于刚需购房族来讲,房地产市场经过这么长时间的调整,迎来这一个政策利好,该出手时就出手;当然你还得从自身的财务状况、还贷能力等方面来综合考虑。

  短片五 有房投资族的苦恼

  房东马女士名下有7套房子,做生意的她有着超前的眼光,早早就下手投资买房、卖房,中间也确实赚了不少钱。但是不动产登记的消息出台后她很苦恼,房子是卖还是不卖?

  马女士说,这两天她和好朋友商量这个事。朋友帮她分析,认为这次二套房宽松政策的出台,也释放了房市政策宽松的信号,至少近期,征收累进式、惩罚性房产税的可能性不大,先不用着急。但是,最好还是把闲置的房子出手,这两年也是一个比较好的时机,因为,谁都不知道市场下一步如何变化。

  “3·30新政”的出台,确实搅乱了许多人的计划。毫无疑问,二套房贷首付比例下调,意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降,带来改善性购房需求的积极释放。

  在采访中记者了解到,目前郑州一些楼盘大多按兵不动不涨价。不过,也有楼盘销售人员说,如果调整房价会在清明节后研究。

  在走访郑州工农中建交及浦发、光大、中信等商业银行了解情况时,多家银行二套房首付仍为60%。一家商业银行工作人员称,目前还没有接到总行的文件通知,新的政策落地,最快也得半个月左右。

  据悉,郑州住房公积金管理中心对于公积金新政或将打包出台,不仅降低首付比例还提高贷款额度。

  新政之理财:用少交的钱来挣钱

  新政之下,我们该如何理财,这也是许多投资人想找的方向。我们来听听理财师的建议吧:

  ●股市利好,诱惑很大

  这一段时间,股市进入牛市行情,沪股不断创出近年来的新高。很多人开始重新进入股市,股市成为许多人又一个掘金之地。二套房贷首付比例下调,对于地产股来讲真是一个利好的消息。而且目前股市大涨,让许多投资人把方向又转向了股市。而在今年两会,中央释放出支持居民自住和改善性需求住房消费的信号,同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。国务院总理李克强也在记者会上表示,“支持自住住房和改善性住房需求,促进房地产市场长期平稳健康发展?!?/P>

  在当前牛市利好的大环境下,地产股会迎接新一轮的暴涨。所以,投资者不妨配置一些业绩较好的地产股和银行股,结合互联网金融来选择股票。

  ●多方位投资,来算算你能挣多少钱

  如果你在二三线城市买房,假如夫妻两口买一套200平的三居室总价300万,第一套房贷款尚未结清,那么二套房的首付比例由70%降至40%,原先首付210万元,现在首付120万元,比原先少交了90万元。商业贷款30年利率为6.15%,大部分银行打9折,即执行5.535%的利率。如果拿少交的90万元去投资理财,30年能多赚多少钱呢?

  下转B24版

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  投资P2P

  目前P2P行业的平均年化收益率为15%左右,如果未来30年一直是这个收益水平,少交的90万元首付能多赚:900000×(15%-5.535%)×30=260.55万元。

  买混合基金

  不同基金类型的收益状况不同,牛市的情况下,股票基金收益能达到30%以上,混合基金也能达到10%以上,如果买混合基金持有30年,少交的90万元首付能多 赚 :900000 ×(10%-5.535%)×30=125.55万元。

  买票据理财

  目前票据理财的平均收益率大多在5%-9%之间,按照7%来算的话,少交的90万元首付能多赚:900000×(7%-5.535%)×30=44.55万元。炒股

  2014年全年上证指数狂涨52.87%,2015年牛市行情延续,当然股市风险太大,涨跌变幻太快,你可以估算一下自己买的股票能涨多少,再来测算一下少交的90万元首付能多赚多少,结果肯定会吓你一跳。

  近年来二套房首付政策调整一览链接

  5年来,我国对“二套房贷”的政策经历了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于56%”,从“认房又认贷”到“认贷不认房”的变化。

  2010年4月17日,国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨,发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称《国十条》)。

  《国十条》规定:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时,银行对二套房认定是“认房又认贷”,即只要手头有一套房,不管是否为贷款所买,其再贷款买房时均被视为购买二套房。

  2011年1月26日,国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  2014年9月30日,央行、银监会对房地产“限贷”政策作出调整。其中,“二套房贷”的松绑尤受关注,被市场普遍称为“认贷不认房”,但此次二套房的首付比例依然执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策?!奥?年”如何界定?

  财政部、国税总局发文要求:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。新政从3月31日开始执行。

  那么,“满2年”如何界定

  1.房改房:以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间,按“孰先”的原则。

  2.商品房:以契税完税证、产权证注明的时间,按“孰先”的原则。

 

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